Steuerberater für Vermieter und Immobilieninvestoren

Kurz erklärt

• Wir betreuen Vermieter und Immobilieninvestoren bundesweit digital, von der Anlage V bis zur Frage, ob weitere Objekte privat oder in einer GmbH gekauft werden sollten. Kanzleisitz ist Maintal.
• Die größten Steuerhebel bei Vermietung liegen in der richtigen Abschreibung, der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sowie in Fristen wie der zehnjährigen Spekulationsfrist.
• Der Einstieg läuft über den Mandantenfragebogen. Sie erhalten danach eine Rückmeldung mit unserer Einschätzung und einem Angebot.

Sie suchen einen Steuerberater für Ihre Vermietung? Schildern Sie uns Ihre Objekte kurz im Fragebogen, wir melden uns mit einer Einschätzung: Mandantenfragebogen ausfüllen.

Steuerberater für Vermietung und Verpachtung: Wobei unterstützen wir Sie?

Wir erstellen die Anlage V für jedes Objekt, prüfen die Abschreibung und ordnen Renovierungen steuerlich richtig ein. Bei Kauf, Verkauf, Schenkung oder dem Aufbau eines größeren Bestands rechnen wir die Varianten vorher durch. Die Zusammenarbeit läuft digital, Ihr Wohnort spielt dafür keine Rolle.

• Anlage V und die gesamte Einkommensteuererklärung, auch bei mehreren Objekten und Miteigentum,
• Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude als Grundlage der AfA,
• Einordnung von Renovierungen als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten,
• Umsatzsteuer und Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung,
• Planung von Verkauf, Übertragung und Strukturfragen in der Gestaltungsberatung.

Ist ein Steuerberater für Vermietung Pflicht?

Nein. Niemand ist verpflichtet, für die Vermietung einen Steuerberater zu beauftragen. Verpflichtend ist aber in vielen Fällen die Steuererklärung selbst, und die Anlage V ist fehleranfälliger, als sie aussieht.

Arbeitnehmer müssen eine Einkommensteuererklärung abgeben, wenn ihre Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug, etwa aus Vermietung, mehr als 410 € betragen (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Sinnvoll ist eine Beratung vor allem bei Neuanschaffungen, größeren Renovierungen, Ferienwohnungen, einem geplanten Verkauf und ab mehreren Objekten. Dort entscheiden einzelne Weichenstellungen über viele Jahre Abschreibung.

Steuerberater bei Vermietung absetzen: Welche Kosten mindern die Steuer?

Alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG). Dazu gehören auch die Kosten des Steuerberaters, soweit sie auf die Anlage V entfallen (BMF-Schreiben vom 21.12.2007, BStBl I 2008, 256). Weitere typische Posten sind Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung und Reparaturen.

Der größte laufende Posten ist meist die Abschreibung auf das Gebäude (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises wichtig: Die Arbeitshilfe des BMF ist für Gerichte nicht bindend, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht abbildet (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Welche AfA gilt für vermietete Gebäude 2026?

Gebäude (Privatvermögen, Wohnzwecke)	AfA jährlich	Fundstelle
Fertigstellung vor dem 01.01.1925	2,5 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG
Fertigstellung 01.01.1925 bis 31.12.2022	2 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG
Fertigstellung nach dem 31.12.2022	3 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG
Neubau mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029	wahlweise 5 % degressiv vom Restwert	§ 7 Abs. 5a EStG

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt für Wohngebäude in der EU und im EWR, die Sie selbst herstellen oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kaufen. Als Baubeginn zählt das Datum der Baubeginnsanzeige. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als die gesetzlich unterstellte, kann eine höhere lineare AfA angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG); das muss nachgewiesen werden.

Rechenbeispiel: Sie kaufen zum 1. Januar eine neu errichtete Wohnung im Jahr der Fertigstellung, der Gebäudeanteil beträgt 400.000 €. Linear mit 3 % ergibt das 12.000 € AfA pro Jahr. Degressiv mit 5 % sind es im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten Jahr 19.000 € (5 % von 380.000 €). Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Bei Kauf im Laufe des Jahres wird zeitanteilig gerechnet.

Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Reparaturen und Modernisierungen sind grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Erhaltungsaufwand abziehbar. Größere Beträge können Sie bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden im Privatvermögen auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Eine wichtige Ausnahme gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.

Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen zählen nicht mit.

Beispiel: Der Gebäudeanteil kostet 250.000 €, die Grenze liegt also bei 37.500 € netto. Planen Sie Arbeiten für 40.000 € netto in den ersten drei Jahren, wird der gesamte Betrag über die AfA verteilt. Wer den Zeitplan vor dem Kauf mit uns abstimmt, weiß vorher, welche Wirkung er hat.

Steuerberater beim Immobilienkauf: Was sollten Sie vorher klären?

Vor dem Kauf sollten drei Punkte feststehen: wem die Immobilie gehören soll, wie der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt wird und welche Renovierungen in den ersten drei Jahren geplant sind. Später lassen sich diese Punkte kaum noch ändern.

Wichtig ist auch der Blick auf den späteren Verkauf. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die bereits abgezogene AfA erhöht dabei den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Steuerfrei bleibt der Gewinn bei ausschließlicher Selbstnutzung oder bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren sowie dann, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne des Jahres zusammen unter 1.000 € liegen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).

Wer häufiger kauft und verkauft, muss die Drei-Objekt-Grenze kennen. Verkaufen Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach deren Anschaffung oder Errichtung, geht die Finanzverwaltung in der Regel von einem gewerblichen Grundstückshandel aus (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl I 2004, 434). Dann sind die Gewinne unabhängig von der Zehnjahresfrist einkommen- und gewerbesteuerpflichtig.

Steuerberater für Ferienwohnung: Was gilt bei Kurzzeitvermietung?

Bei Ferienwohnungen und Vermietung über Buchungsplattformen kommen zwei Fragen hinzu: ob das Finanzamt Verluste anerkennt und ob Umsatzsteuer anfällt. Beides hängt von der Art der Vermietung ab und sollte vor dem Start geklärt sein.

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet, unterstellt die Finanzverwaltung eine Einkünfteerzielungsabsicht, solange die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschritten wird. Nutzen Sie die Wohnung auch selbst oder bleibt die Vermietung deutlich darunter, verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose (BMF-Schreiben vom 08.10.2004, BStBl I 2004, 933).

Umsatzsteuerlich ist die Wohnungsvermietung grundsätzlich steuerfrei. Das gilt nicht für Räume, die zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG); hierfür gilt der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Kleinunternehmer sind befreit, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 Abs. 1 UStG).

Steuerberater für Immobilieninvestoren: Wann lohnt die Immobilien-GmbH?

Eine Immobilien-GmbH kann sinnvoll sein, wenn Sie Mietüberschüsse dauerhaft in weitere Objekte investieren wollen und nicht für den privaten Konsum brauchen. Dann wirkt die niedrigere Besteuerung in der GmbH. Wer die Erträge privat entnehmen will oder Objekte nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen möchte, fährt mit dem Privatvermögen oft besser.

Die Entscheidung hängt von Haltedauer, Finanzierung, Ausschüttungsbedarf und Nachfolgeplänen ab. Steuersätze, erweiterte Kürzung und typische Fallen erklärt der Beitrag Immobilien-GmbH. Wenn Sie Objekte an Kinder weitergeben möchten, lesen Sie Immobilie verschenken oder vererben. Bestehende Objekte lassen sich meist nicht ohne Grunderwerbsteuer in eine GmbH verlagern; eine solche Struktur prüfen wir deshalb vor dem nächsten Kauf in der Gestaltungsberatung.

Was kostet ein Steuerberater für Vermietung?

Die Kosten hängen von der Zahl der Objekte, den Einnahmen und dem Aufwand im Einzelfall ab. Grundlage ist die Steuerberatervergütungsverordnung; abweichend davon kann eine Vergütungsvereinbarung in Textform geschlossen werden (§ 4 StBVV). Ein konkretes Angebot erhalten Sie, nachdem Sie den Fragebogen ausgefüllt haben.

Wie sich Steuerberaterkosten allgemein zusammensetzen, erklärt der Beitrag Was kostet ein Steuerberater? Der Anteil für die Anlage V ist, wie oben beschrieben, als Werbungskosten abziehbar.

So werden Sie Mandant: Mandantenfragebogen in 2 Minuten

1. Fragebogen ausfüllen: Sie nennen uns die Zahl Ihrer Objekte, wem sie gehören und Ihr Anliegen.
2. Rückmeldung erhalten: Wir melden uns mit einer Einschätzung Ihrer Situation und einem Angebot für die Zusammenarbeit.
3. Digital starten: Nach Ihrer Zusage tauschen Sie Unterlagen digital mit uns aus, Gespräche führen wir per Telefon, Video-Call oder in der Kanzlei in Maintal.

Häufige Fragen zum Steuerberater für Vermieter

Mandantenfragebogen

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Sie vermieten Immobilien oder planen den nächsten Kauf? Der Fragebogen dauert etwa zwei Minuten, danach erhalten Sie unsere Einschätzung und ein Angebot.

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.