Immobilie verschenken oder vererben: Steuern, Freibeträge und Gestaltung

Kurz erklärt:

• Für Schenkung und Erbschaft gelten dieselben Freibeträge (§ 16 ErbStG) und Steuersätze (§ 19 ErbStG). Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten (§ 14 ErbStG).
• Wer zu Lebzeiten verschenkt und sich einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehält, mindert den steuerpflichtigen Wert um den Kapitalwert dieses Rechts (§ 14 BewG).
• Zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2, 4 und 6 GrEStG). Bei einem späteren Verkauf übernimmt der Beschenkte die Spekulationsfrist des Schenkers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Immobilie verschenken oder vererben: was ist steuerlich günstiger?

Steuerlich behandelt das Gesetz Schenkung und Erbschaft weitgehend gleich: Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze sind identisch. Der Vorteil der Schenkung liegt darin, dass sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneuern und ein vorbehaltener Nießbrauch den Wert mindert. Die Erbschaft bietet dagegen Befreiungen, die es nur von Todes wegen gibt, etwa das Familienheim für Kinder.

Welcher Weg passt, hängt von Wert, Nutzung, Alter der Beteiligten und gewünschter Kontrolle ab. Wer Immobilien in einer Gesellschaft hält, sollte zusätzlich die Regeln zur Immobilien-GmbH und zur Übertragung von GmbH-Anteilen beachten.

Welche Freibeträge gelten, wenn ich eine Immobilie an Kinder verschenke oder vererbe?

Die persönlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Kinder erhalten 400.000 Euro, Ehegatten 500.000 Euro, Geschwister nur 20.000 Euro.

Was über dem Freibetrag liegt, wird nach § 19 Abs. 1 ErbStG besteuert. Der Steuersatz gilt jeweils für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur für den Teil oberhalb der Stufe. Der steuerpflichtige Erwerb wird auf volle 100 Euro abgerundet (§ 10 Abs. 1 ErbStG).

Knapp oberhalb einer Stufe greift der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG: Der Mehrbetrag an Steuer wird nur erhoben, soweit er bei Sätzen bis 30 % aus der Hälfte und bei Sätzen über 30 % aus drei Vierteln des Betrags oberhalb der Wertgrenze gedeckt werden kann.

Gab es 2025 oder 2026 eine Reform?

Die Freibeträge und Steuersätze sind in der derzeit geltenden Fassung unverändert. Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. Oktober 2026 im Verfahren 1 BvF 1/23 über einen Antrag der Bayerischen Staatsregierung verhandelt, der unter anderem § 12 Abs. 3, § 16 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 ErbStG betrifft (Pressemitteilung Nr. 48/2026 vom 30. Juli 2026). Bis zu einer Entscheidung gilt das bisherige Recht. Geändert wurden zuletzt die Bewertungsregeln für Grundstücke, für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 (§ 265 Abs. 14 BewG).

Wie funktioniert die 10-Jahresfrist bei der Schenkung einer Immobilie?

Alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Liegt eine Schenkung mehr als zehn Jahre zurück, steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Auch eine Schenkung in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall wird mit dem Erbe zusammengerechnet.

Beispiel: Zwei Elternteile können einem Kind innerhalb von zehn Jahren zusammen 800.000 Euro steuerfrei zuwenden, nach Ablauf der Frist erneut. Voraussetzung ist, dass beide Elternteile tatsächlich Eigentümer des verschenkten Vermögens sind. Die Frist läuft taggenau ab dem Zeitpunkt, in dem die Schenkung ausgeführt ist, bei Grundstücken nach Auffassung der Finanzverwaltung, sobald Auflassung und Eintragungsbewilligung vorliegen (R E 9.1 Abs. 1 ErbStR 2019).

Zivilrechtlich gelten eigene Fristen. Beim Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 Abs. 3 BGB) beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung nicht zu laufen, solange sich der Schenker einen Nießbrauch vorbehält (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93).

Wann ist das Familienheim erbschaftsteuerfrei?

Das selbst bewohnte Haus oder die eigene Wohnung kann ohne Wertgrenze steuerfrei übergehen, wenn die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG erfüllt sind. Die Befreiung kommt zum Freibetrag hinzu.

• Schenkung unter Ehegatten (Nr. 4a) Ein Ehegatte kann dem anderen das Eigentum oder Miteigentum an einem selbst genutzten Familienheim zu Lebzeiten steuerfrei übertragen, ohne Größen- oder Wertgrenze. Eine Behaltens- oder Nutzungsfrist sieht Nr. 4a nicht vor.
• Erbschaft durch den Ehegatten (Nr. 4b) Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt haben (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein), und der überlebende Ehegatte muss sie unverzüglich selbst beziehen. Gibt er die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer bei zwingenden Gründen.
• Erbschaft durch Kinder (Nr. 4c) Es gelten dieselben Voraussetzungen wie bei Nr. 4b, zusätzlich ist die Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Auch hier gilt die Selbstnutzung über zehn Jahre.

Wichtig: Für Kinder gibt es die Familienheimbefreiung nur im Erbfall, nicht bei einer Schenkung zu Lebzeiten. Muss der Erwerber das Familienheim aufgrund eines Testaments oder bei der Erbauseinandersetzung an einen Miterben weitergeben, entfällt die Befreiung insoweit.

Immobilie verschenken mit Nießbrauch oder Wohnrecht: wie wird gerechnet?

Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch oder Wohnrecht wird der Kapitalwert des Rechts vom Steuerwert abgezogen. Bei lebenslangen Rechten ergibt er sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht des Berechtigten abhängt (§ 14 Abs. 1 BewG).

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003) mit der Sterbetafel 2022/2024. Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 begrenzt.

Rechenbeispiel (fiktives Beispiel)

Eine 65-jährige Mutter schenkt ihrer Tochter 2026 ein selbst bewohntes Einfamilienhaus mit einem Steuerwert von 900.000 Euro. Sie behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Die ortsübliche Jahresnettokaltmiete beträgt 30.000 Euro. Frühere Schenkungen gab es nicht.

Ohne Nießbrauch läge der steuerpflichtige Erwerb in diesem Beispiel bei 500.000 Euro, die Steuer bei 15 %, also 75.000 Euro. Stirbt die Mutter kurz nach der Schenkung, wird die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt; bei einem Alter von mehr als 60 bis 65 Jahren gilt das, wenn der Nießbrauch nicht mehr als 7 Jahre bestanden hat.

Beim Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie versteuert weiterhin der Nießbraucher die Mieten in seiner Einkommensteuer.

Wie wird eine Immobilie für die Schenkungsteuer bewertet?

Maßgeblich ist der gemeine Wert, also ein typisierter Verkehrswert (§ 177 Abs. 1 BewG). Das Finanzamt ermittelt ihn nach einem von drei Verfahren, die § 182 BewG der Grundstücksart zuordnet. Grundlage sind die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse.

• Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) grundsätzlich für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
• Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Mindestens ist der Bodenwert anzusetzen.
• Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen ohne Vergleichswert, für Geschäftsgrundstücke ohne übliche Miete und für sonstige bebaute Grundstücke.

Besonderheiten wie Bauschäden bilden diese Verfahren nicht ab (§ 177 Abs. 4 BewG). Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn nach § 198 BewG nachweisen: in der Regel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Ebenso dient ein Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag als Nachweis, wenn sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).

Gibt es Erleichterungen beim Verschenken vermieteter Immobilien?

Ja. Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind nur mit 90 % ihres Werts anzusetzen (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG). Der Abschlag gilt für Schenkung und Erbschaft gleichermaßen.

Gewerblich vermietete Flächen sind nicht begünstigt, bei gemischt genutzten Häusern gilt der Abschlag nur für den Wohnteil. Ausgeschlossen ist er auch, soweit der Erwerber die Immobilie aufgrund einer Verfügung des Erblassers oder Schenkers an einen Dritten weitergeben muss (§ 13d Abs. 2 ErbStG), und wenn die Immobilie zum begünstigten Betriebsvermögen gehört (§ 13d Abs. 3 Nr. 3 ErbStG).

Ist eine Kettenschenkung legal?

Eine Kettenschenkung ist zulässig, wenn der Erstbeschenkte frei über das Geschenk entscheiden kann. Typisch: Das Kind schenkt eine geschenkte Immobilie anteilig an seinen Ehegatten weiter. So greift statt 20.000 Euro für Schwiegerkinder der Ehegattenfreibetrag.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass in einem solchen Fall keine Schenkung der Eltern an das Schwiegerkind vorliegt, wenn das Kind zur Weitergabe nicht verpflichtet war (BFH, Urteil vom 18.07.2013, II R 37/11, BStBl II 2013, 934). Ist die Weiterschenkung dagegen im ersten Vertrag vorgegeben oder abgesprochen, wertet das Finanzamt sie als direkte Zuwendung an den Endempfänger, mit dessen ungünstigerer Steuerklasse. Getrennte Verträge und ein zeitlicher Abstand sind deshalb wichtig.

Wozu dient ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag?

Mit einem vertraglichen Rückforderungsrecht sichern sich Eltern ab, etwa für Vorversterben, Verkauf ohne Zustimmung, Insolvenz oder Scheidung des Kindes. Muss das Geschenk aufgrund eines solchen Rechts herausgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer mit Wirkung für die Vergangenheit (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Für die Zeit, in der der Beschenkte die Nutzungen hatte, wird er nach § 29 Abs. 2 ErbStG wie ein Nießbraucher behandelt. Die Rückforderungsgründe sollten konkret im notariellen Vertrag stehen und mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich eine Immobilie verschenke?

Eine reine Grundstücksschenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit, weil sie bereits der Schenkungsteuer unterliegt (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Übernimmt der Beschenkte Auflagen oder Gegenleistungen, etwa ein Darlehen, wäre dieser Teil grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Zwischen bestimmten Angehörigen greifen zusätzliche Befreiungen, die auch für entgeltliche Teile gelten: für Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, also Kinder und Enkel, einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Geschwister sind dort nicht genannt.

Gilt die Spekulationsfrist bei der Schenkung einer Immobilie?

Die Schenkung selbst ist kein Verkauf und löst keine Einkommensteuer aus. Verkauft der Beschenkte die Immobilie später, wird ihm jedoch die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Er tritt in dessen Fußstapfen: Hat der Schenker die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft, läuft die Frist beim Beschenkten nur weiter, sie beginnt nicht neu.

Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben außerdem steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Für Immobilien im Betriebsvermögen gelten andere Regeln, die wir im Rahmen des Jahresabschlusses mit prüfen.

Wann lohnt sich ein Gespräch mit uns?

Ein Gespräch ist sinnvoll, wenn der Wert Ihrer Immobilien die Freibeträge Ihrer Angehörigen übersteigt, wenn Sie mehrere Objekte oder vermietete Häuser besitzen, wenn Sie sich Nutzungsrechte vorbehalten möchten oder wenn Schwiegerkinder, Enkel oder Lebensgefährten bedacht werden sollen. Wir berechnen Varianten, prüfen den Grundbesitzwert und stimmen uns mit Ihrem Notar ab. Mehr zu unserem Vorgehen finden Sie unter Gestaltungsberatung und in der Übersicht unserer Leistungen. Einen Termin können Sie über Erstgespräch anfragen vereinbaren.

Häufige Fragen zum Verschenken und Vererben von Immobilien