Immobilien-GmbH: Steuern, erweiterte Kürzung und wann sie sich lohnt

Kurz erklärt: Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH versteuert Mietgewinne mit Körperschaftsteuer statt mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

• Laufende Mietgewinne werden in der GmbH mit 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag belastet, also mit 15,825 %. Mit der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entfällt die Gewerbesteuer auf diese Gewinne.
• Die erweiterte Kürzung ist streng: Schon eine kleine Tätigkeit, die das Gesetz nicht ausdrücklich erlaubt, kann sie für das ganze Jahr kosten. Eine Geringfügigkeitsgrenze kennt der Bundesfinanzhof nicht.
• Die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt in der GmbH nicht. Verkaufsgewinne sind dort immer steuerpflichtig, und wer Geld privat entnimmt, zahlt auf Ausschüttungen zusätzlich 25 % Abgeltungsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Immobilien-GmbH: Lohnt sich das?

Eine Immobilien-GmbH lohnt sich steuerlich vor allem dann, wenn Sie hohe Mietüberschüsse erzielen, privat bereits im Spitzensteuersatz liegen und die Gewinne über Jahre in der Gesellschaft für Tilgung und weitere Käufe einsetzen wollen. Wer die Mieten für den Lebensunterhalt braucht oder die Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen will, fährt privat oft besser.

Der Grund ist der Zeitpunkt der Besteuerung. Privat zahlen Sie auf jeden Euro Mietüberschuss sofort Einkommensteuer bis zum Spitzensatz von 45 % (§ 32a Abs. 1 EStG, Tarif 2026 ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen; 42 % bereits ab 69.879 Euro). In der GmbH fallen zunächst nur 15,825 % an. Die zweite Steuerstufe kommt erst, wenn Geld an Sie ausgeschüttet wird. Zusätzlich sieht § 23 Abs. 1 KStG in der aktuellen Fassung vor, dass der Körperschaftsteuersatz ab 2028 schrittweise um einen Prozentpunkt je Jahr sinkt, bis er ab 2032 bei 10 % liegt.

Welche Steuern zahlt eine Immobilien-GmbH?

Die GmbH zahlt auf ihren Gewinn Körperschaftsteuer von 15 % (§ 23 Abs. 1 KStG, gilt bis einschließlich 2027) und darauf 5,5 % Solidaritätszuschlag (§ 4 SolzG). Gewerbesteuer fällt grundsätzlich an, weil die Tätigkeit einer GmbH stets als Gewerbebetrieb gilt (§ 2 Abs. 2 GewStG), sie entfällt aber auf den Mietgewinn, wenn die erweiterte Kürzung greift.

Mehr zu den Grundlagen finden Sie auf unseren Seiten zur Körperschaftsteuer und zur Gewerbesteuer. Die folgende Tabelle stellt die Belastung eines zusätzlichen Gewinns von 100.000 Euro gegenüber.

Beispiel (vereinfacht, ohne Kirchensteuer): Eine ledige Person hat bereits 80.000 Euro zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen. Hinzu kommen 100.000 Euro Mietüberschuss, entweder privat oder in einer GmbH mit erweiterter Kürzung. Laufende Mehrkosten der GmbH (Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegung) und Unterschiede bei Abschreibung und Finanzierung sind nicht berücksichtigt.

Berechnet mit dem Tarif 2026 nach § 32a Abs. 1 EStG und dem Solidaritätszuschlag nach §§ 3, 4 SolzG; der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro (§ 20 Abs. 9 EStG) ist nicht angesetzt. Das Beispiel zeigt die Struktur, nicht Ihr persönliches Ergebnis.

Zahlt eine vermögensverwaltende GmbH Gewerbesteuer?

Auf Antrag nicht auf den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Das regelt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Voraussetzung ist, dass die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, daneben höchstens eigenes Kapitalvermögen verwaltet oder die wenigen weiteren Tätigkeiten ausübt, die das Gesetz ausdrücklich zulässt.

Zulässig sind nach dem Gesetzeswortlaut insbesondere:

• die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und eigenen Kapitalvermögens,
• die Betreuung von Wohnungsbauten sowie die Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG); dann muss der Gewinn aus der Grundstücksverwaltung gesondert ermittelt werden (Satz 4),
• Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 20 % der Mieteinnahmen betragen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG),
• andere Einnahmen aus unmittelbaren Verträgen mit den eigenen Mietern, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 5 % der Mieteinnahmen betragen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG).

Ohne erweiterte Kürzung bleibt nur die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG. Dann wird der Gewinn mit der Steuermesszahl von 3,5 % (§ 11 Abs. 2 GewStG) und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde belastet. Ein Freibetrag wie bei Einzelunternehmen (24.500 Euro, § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG) steht einer GmbH nicht zu.

Was ist bei der erweiterten Kürzung schädlich?

Schädlich ist jede Tätigkeit, die nicht zur Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gehört und nicht ausdrücklich erlaubt ist. Die Folge ist kein anteiliger Abzug: Die erweiterte Kürzung entfällt für den gesamten Erhebungszeitraum, und der volle Gewinn unterliegt der Gewerbesteuer.

Der Bundesfinanzhof legt die Voraussetzungen eng aus:

• Betriebsvorrichtungen Werden mit dem Gebäude Betriebsvorrichtungen mitvermietet (etwa technische Anlagen, die dem Gewerbe des Mieters dienen), ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen. Dass die Vorrichtungen nur einer von mehreren Tätigkeiten auf dem Grundstück dienen, ändert daran nichts. Ob ein Nebengeschäft unschädlich ist, beurteilt sich nach den Verhältnissen im jeweiligen Erhebungszeitraum (BFH, Urteil vom 18.12.2019, III R 36/17, BStBl II 2020, 405).
• Keine Geringfügigkeitsgrenze Eine gewerbliche Nebentätigkeit auf einem Weihnachtsmarkt schloss die Kürzung aus, obwohl sie im Verhältnis zur Vermietung äußerst gering war und der Gewinn gespendet wurde (BFH, Urteil vom 15.06.2023, IV R 6/20).
• Auch ohne Einnahmen schädlich Das Halten von Oldtimern zur Wertsteigerung war eine nicht erlaubte Nebentätigkeit, obwohl die Gesellschaft damit keine Einnahmen erzielte (BFH, Urteil vom 24.07.2025, III R 23/23).

Daneben schließt das Gesetz selbst die Kürzung aus, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG). Wer also die eigene Firmenhalle über die Immobilien-GmbH an das eigene Unternehmen vermietet, erhält die erweiterte Kürzung nicht. Prüfen sollten Sie außerdem mitvermietetes Inventar, Leistungen an Mieter über der 5-%-Grenze und Photovoltaik mit Stromverkauf.

Gilt die Spekulationsfrist in der Immobilien-GmbH?

Nein. Die zehnjährige Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt nur für private Veräußerungsgeschäfte. Verkauft die GmbH eine Immobilie, ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer körperschaftsteuerpflichtig, und für die Entnahme des Erlöses fällt zusätzlich die Steuer auf die Ausschüttung an.

Privat wäre der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Für die Gewerbesteuer ist zusätzlich § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG zu beachten: Wurde Grundbesitz innerhalb von drei Jahren vor dem Verkauf zu einem Wert unter dem Teilwert in die Gesellschaft übertragen, sind die bis dahin entstandenen stillen Reserven von der Kürzung ausgenommen. Wer häufig kauft und verkauft, riskiert außerdem einen gewerblichen Grundstückshandel, mit dem die Voraussetzung der reinen Verwaltung entfällt (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl I 2004, 434).

Wie wird die Ausschüttung aus der Immobilien-GmbH besteuert?

Halten Sie die Anteile privat, sind Ausschüttungen Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG) und unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % (§ 32d Abs. 1 EStG) zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 %, gegebenenfalls zuzüglich Kirchensteuer. Zusammen mit der Körperschaftsteuer ergibt sich bei voller Ausschüttung eine Gesamtbelastung von rund 38 %.

Auf Antrag kann statt der Abgeltungsteuer das Teileinkünfteverfahren gelten, wenn Sie zu mindestens 25 % beteiligt sind oder zu mindestens 1 % beteiligt und beruflich für die Gesellschaft tätig sind (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG). Dann sind 60 % der Ausschüttung mit Ihrem persönlichen Steuersatz steuerpflichtig (§ 3 Nr. 40 EStG), dafür sind Werbungskosten wie Finanzierungszinsen für den Anteilserwerb anteilig abziehbar.

Halten Sie die Anteile über eine eigene Holding-GmbH, bleiben Ausschüttungen dort nach § 8b Abs. 1 und 5 KStG zu 95 % steuerfrei. Für die Gewerbesteuer der Holding ist dabei eine Beteiligung von mindestens 15 % zu Beginn des Erhebungszeitraums erforderlich (§ 9 Nr. 2a GewStG). Einzelheiten dazu lesen Sie in unserem Beitrag Holding-GmbH gründen.

Immobilien in GmbH einbringen: Welche Grunderwerbsteuer fällt an?

Bringen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen in Ihre GmbH ein, ist das ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerb durch die Gesellschaft (§ 1 Abs. 1 GrEStG). In Hessen beträgt der Steuersatz 6 % (Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, gültig seit 1. August 2014), bundesrechtlich wären es 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder setzen aber eigene Sätze fest.

Bemessungsgrundlage ist bei Einbringungen und anderen Erwerben auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG). Beispiel: Bei einem Grundbesitzwert von 500.000 Euro fallen in Hessen 30.000 Euro Grunderwerbsteuer an.

Hinzu kommt die Einkommensteuer: Die Einbringung gegen Gesellschaftsanteile ist ein Tausch, und auch die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt als Veräußerung (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG). Liegt die Anschaffung noch keine zehn Jahre zurück, wird der Wertzuwachs privat steuerpflichtig. Neuerwerbe erfolgen deshalb meist direkt durch die GmbH.

Später kann auch der Verkauf von GmbH-Anteilen Grunderwerbsteuer auslösen: Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter über, gilt das als Grundstückserwerb (§ 1 Abs. 2b und Abs. 3 GrEStG). Wie ein Anteilsverkauf insgesamt besteuert wird, erläutern wir unter GmbH-Anteile verkaufen und Nachfolge regeln.

Wie finanziert man eine Immobilien-GmbH?

Üblich ist eine Mischung aus Bankdarlehen, dem Mindeststammkapital von 25.000 Euro (§ 5 Abs. 1 GmbHG) und einem Gesellschafterdarlehen für das weitere Eigenkapital. Der Vorteil des Gesellschafterdarlehens: Die Rückzahlung ist für Sie steuerfrei, während Geld aus dem Gewinn nur über eine steuerpflichtige Ausschüttung zu Ihnen zurückfließt.

Bei den Zinsen ist Vorsicht geboten. Für die GmbH sind sie Betriebsausgaben und mindern den mit 15,825 % besteuerten Gewinn. Sind Sie zu mindestens 10 % beteiligt, gilt für die Zinsen bei Ihnen aber nicht die Abgeltungsteuer, sondern Ihr persönlicher Tarif (§ 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. b EStG). Ein hoher Zins verlagert Gewinn also in Ihre höhere private Steuerstufe. Ein unangemessen hoher Zins ist zudem eine verdeckte Gewinnausschüttung, die das Einkommen der GmbH nicht mindern darf (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG).

Die Zinsschranke greift erst ab einem Zinssaldo von 3 Millionen Euro im Jahr (§ 4h Abs. 2 Satz 1 Buchst. a EStG, § 8a KStG).

Wann ist eine Immobilien-GmbH sinnvoll und wann nicht?

Sinnvoll ist sie typischerweise beim langfristigen Vermögensaufbau mit Neukäufen, hohem persönlichem Steuersatz und Gewinnen, die in der Gesellschaft bleiben. Weniger geeignet ist sie für selbst genutzte Immobilien, für Objekte mit geplantem Verkauf und für Eigentümer, die die Mieten laufend privat benötigen.

Eher geeignet

• Sie liegen privat bereits im Bereich von 42 % oder 45 % Einkommensteuer.
• Sie wollen Überschüsse über viele Jahre für Tilgung und weitere Objekte nutzen (Thesaurierung).
• Sie kaufen neu an, sodass keine Grunderwerbsteuer und keine Spekulationsbesteuerung für eine Einbringung anfällt.
• Sie planen die Übertragung auf die nächste Generation über Geschäftsanteile statt über einzelne Grundstücke; dazu unser Beitrag Immobilie verschenken oder vererben.

Eher ungeeignet

• Eigennutzung Wohnen Sie oder Angehörige ohne angemessene Miete in einer Wohnung der GmbH, droht eine verdeckte Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG).
• Verkauf geplant Privat ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei, in der GmbH nie.
• Laufender Geldbedarf Wer alles ausschüttet, trägt im Beispiel rund 38 % statt gut 45 % und zusätzlich die laufenden Kosten der GmbH.
• Vermietung an das eigene Unternehmen Die erweiterte Kürzung ist dann ausgeschlossen (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG).

Eine GmbH ist zudem bilanzierungspflichtig und muss jährlich einen Jahresabschluss erstellen und offenlegen. Diese Kosten gehören in jede Vergleichsrechnung.

Wann lohnt sich ein Gespräch mit uns?

Ein Gespräch ist sinnvoll, bevor Sie die nächste Immobilie kaufen, bevor Sie eine GmbH gründen oder bestehende Objekte übertragen und wenn Sie bereits eine Immobilien-GmbH haben, deren Mietverträge, Nebenleistungen oder Photovoltaikanlagen nie auf die erweiterte Kürzung geprüft wurden. Wir vergleichen mit Ihren Zahlen private Vermietung, Immobilien-GmbH und Holding einschließlich Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer.

Mehr zu unserer Arbeit finden Sie unter Gestaltungsberatung und in der Übersicht unserer Leistungen. Einen Termin vereinbaren Sie über Erstgespräch anfragen, telefonisch unter 0176 22562449 oder per E-Mail an info@steuerberatung-sarac.de.

Häufige Fragen zur Immobilien-GmbH